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[收购]海峡股份:拟资产收购事宜涉及海口市新海港汽车客货滚装码头一期工程未回购资产价值资产评估报告

时间:2018-06-21 22:05来源:网络整理 作者:我的网站
[收购]海峡股份:拟资产收购事宜涉及海口市新海港汽车客货滚装码头一期工程未回购资产价值资产评估报告

[收购]海峡股份:拟资产收购事宜涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿毓鹤什壑底什拦辣ǜ

时间:2018年02月07日 17:02:03 中财网


评估报告共两册
本册为第一册

海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜
涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ
未回购资产价值


资产评估报告


正衡评报字[2017]第
156号


正衡资产评估有限责任公司


ZENITH ASSETS APPRAISAL CO.,LTD

二〇一七年十二月二十九日


海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿毓鹤什壑底什拦辣ǜ

本册目录


声明
..................................................1
资产评估报告摘要
..........................................3
资产评估报告正文
............................................8


一 、委托人 、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况
...........................................8
二 、评估目的
............................................11
三 、评估对象和评估范围
..................................12
四 、价值类型
............................................17
五 、评估基准日
..........................................17
六 、评估依据
............................................17
七 、评估方法
............................................23
八 、评估程序实施过程和情况
..............................28
九 、评估假设
............................................29
十 、评估结论
............................................30
十一 、特别事项说明
......................................31
十二 、资产评估报告使用限制说明
..........................34
十三 、资产评估报告日
....................................34
十四 、签字盖章
..........................................35
附件:
..................................................36



正衡资产评估有限责任公司


海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿毓鹤什壑底什拦辣ǜ

声明


一 、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制 。


二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人
或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本
资产评估机构及资产评估师不承担责任。


本资产评估报告仅供委托人 、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律 、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;
除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。


本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不
应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。


三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则 ,坚持独立、客观和公正的原则 ,并对所出具的资产评估报告
依法承担责任 。


四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有单位申
报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他
相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。


五 、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系,对相关当事人不存在偏见。


六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给


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予必要的关注 ,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验 ,对已经发现的问题进行了如实披露 ,并且已提请委托人及其他相
关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求 。根据《资产评估
对象法律权属指导意见》对资产评估对象法律权属确认或者发表意见
超出资产评估专业人员的执业范围 。资产评估专业人员不得对资产评
估对象的法律权属提供保证 。


七 、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析 、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设 、限制条件 、特别事项说明及其
对评估结论的影响。



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海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜
涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ
未回购资产价值


资产评估报告


正衡评报字[2017]第
156号
摘要

海南海峡航运股份有限公司拟以现金形式收购海南港航控股有限
公司持有的新海港一期工程未回购资产。为此,正衡资产评估有限责任
公司接受海南海峡航运股份有限公司、海南港航控股有限公司及 ?谛
海轮渡码头有限公司三方的共同委托,为该经济行为涉及的 ?谑行潞
港汽车客货滚装码头一期工程未回购资产价值进行了评估 。


评估目的:为海南海峡航运股份有限公司拟收购的新海港一期工程
未回购资产提供评估基准日市场价值的参考意见 。


评估对象:?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ逃
2015年
11

30日后建成并进入回购期的部分资产价值,不涉及债权债务。


评估范围:?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ逃
2015年
11

30日后建成并进入回购期的部分资产,主要包括南护岸、绿化工程、
部分升降桥、通信工程、海域使用权等
66项,账面原值
77 ,311 ,418.82
元,账面净值
76,201,378 .99元 。


上述数据已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,评估是在
经过审计后的基础上进行的。



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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

评估基准日:
2017年
7月
31日。

价值类型:市场价值 。

评估方法:成本法。

评估结论:评估人员对委托评估的资产实施了实地查勘 、市场调查

等必要的评估程序 ,以公开市场和资产持续使用为前提 ,采用成本法进
行了评估。根据以上评估工作 ,得出评估结论如下:

于评估基准日
2017年
7月
31日, ?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪
一期工程未回购的部分资产价值为
7,415.59万元(大写人民币
: 柒仟肆
佰壹拾伍万伍仟玖佰元整)
,评估减值
204.55万元,减值率
2 .68% 。


资产评估结果汇总表

评估基准日:
2017年
7月
31日单位:人民币万元

项目单位数量
账面价值评估价值增减值增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
1 固定资产—房屋
建(构)筑物类

5 1 ,308 .09 1 ,362 .07 53 .98 4 .13
2 固定资产—机器
设备类

59 5 ,161 .84 4 ,902 .90 -258 .94 -5 .02
3 无形资产—海域
使用权

2 1 ,150 .21 1 ,150 .62 0 .41 0 .04
合计项
66 7 ,620 .14 7 ,415 .59 -204 .55 -2 .68

详细情况见《资产评估结果汇总表》和各项《资产评估明细表》。


特别事项说明:
(一)现场勘查说明


1 、在本次清查核实的过程中,对于港池疏浚工程及敷设于地下的
管道、地基基础等地下隐蔽工程 ,因受其存在状态的限制 ,影响这部分
资产的直接勘察、核实,我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集 、


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查阅企业提供的有关图纸 、资料 ,向有关技术人员了解和核实资产的实
际使用状况和使用性能。



2、委估资产中涉及部分电缆及工艺管网等隐蔽工程,由于实际条
件限制,评估人员通过现场勘查电缆和管网露出部分结合核查相关的技
术资料对其数量及状况进行了解、核实。


(二)权属不完备事项


1 、新海港一期工程所占用的土地系填海造地形成,于评估基准日
尚未取得《土地使用证》。港航控股已全额交纳海域使用金并取得建设
填海用地用途的《海域使用权证》(国海证
2014B46010500534) 。根据《海
南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批
复》规定 ,本次填海所形成的土地在日后按协议出让土地办理换证手续
时,土地出让金按照市场评估地价扣除海域使用金和实际投入的填海成
本计算。


?谑泄磷试淳忠丫吞詈T斓鼗环⑼恋刂な乱顺鼍呦嘤λ得。



2 、纳入本次评估范围的房屋建筑物,于评估基准日尚未取得《房
屋所有权证》。?谑凶》亢统窍缃ㄉ杈忠丫透酆娇毓煞坎敖ㄖ锏
产权登记事宜出具相应说明。



3 、本次申报评估的四辆摆渡车均已取得权属证明,于本次评估基
准日 ,车辆登记在项目公司海南中交四航建设有限公司名下。本次评估
未考虑后续车辆过户时发生的税费可能对评估结论的影响。


(三)其他需要说明的事项


1、港航控股申报的两宗海域使用权,主要是由原国海证
2014B46010500544号海域使用权证注销后分拆而来。其中:

(1)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500115号)证载非
透水构筑物用海面积
8 .2438公顷,一期已回购
5 .5162公顷 ,故本次评


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估范围为
2 .7276公顷非透水构筑物用海面积 。


(2)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500104号)证载建
设填海造地用海面积
10.8992公顷 ,一期已回购
2.4844公顷非透水构
筑物用海 。故本次应在
10 .8992公顷填海造地用海评估值的基础上,扣
减一期已回购的
2 .4844公顷非透水构筑物用海在本评估基准日的价值。



2、新海港一期工程属于
BT项目,根据相关协议,进入回购期之前
的资产所有权归中交四航局所有 ,进入回购期之后的资产所有权归项目
业主港航控股所有。进入回购期后,港航控股在未付清全部回购价款之
前 ,如需处置新海港一期项目项下的权益,须征得中交四航局书面同意。


根据港航控股与中交四航局于
2015年签署的《?诟勐泶逯行母
区工程 、新海港区汽车客货滚装码头投资及工程总承包(BT&EPC)项目
投资建设移交合同之新海港区汽车客货滚装码头一期工程回购协议》,
以及
2017年
7月
28日签署的补充协议,确定了本次交易涉及的资产已
进入回购期,所有权已转移至港航控股。



3、本次评估结论为拟交易资产的含增值税价值。



4、本次评估未考虑交易过程中可能发生的相关税费对评估结果的
影响。



5、本次评估基准日后至本报告出具日,港航控股的法定代表人已
由林毅变更为林 。潞B侄傻姆ǘù砣艘延闪忠惚涓费艉。



6 、在评估基准日后 、有效期以内,如果资产数量及作价标准发生
变化时,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产额进行相
应调整。

(2)当资产价格标准发生变化,对资产评估价值产生明显影响时,
委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

(3)对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产
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实际作价时应给予充分考虑。


在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项 。


本报告仅对海峡股份 、港航控股 、新海轮渡本次拟资产收购事宜之
评估目的有效。评估报告使用权归委托人所有 ,未经评估机构同意 ,不得
随意向他人提供或公开 。除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部
分内容不得发表于任何公开的媒体上。


本报告评估结果使用有效期一年,即自
2017年
7月
31日至
2018

7月
30日使用有效 。


以上内容摘自资产评估报告正文 ,欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论 ,应当阅读资产评估报告正文。



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涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ
未回购资产价值


资产评估报告


正衡评报字
[2017]第
156号

海南海峡航运股份有限公司、海南港航控股有限公司、?谛潞B侄陕
头有限公司:

正衡资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托,按照法律 、行
政法规和资产评估准则的规定,坚持独立 、客观和公正的原则 ,采用成
本法,按照必要的评估程序 ,对海峡股份拟收购港航控股持有的新海港
一期工程未回购资产在评估基准日
2017年
7月
31日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人概况

本次资产评估的委托人为海南海峡航运股份有限公司(以下简称
“海峡股份”)、海南港航控股有限公司(以下简称“港航控股
”)和海
口新海轮渡码头有限公司(以下简称“新海轮渡”),产权持有单位为海
南港航控股有限公司 。资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用
人 。


(一)委托人概况


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1、委托人之一

名称:海南海峡航运股份有限公司
统一社会信用代码:91460000742589256A
公司类型:股份有限公司(上市、国有控股)
住所:?谑斜鹾4蟮
157号港航大厦
14楼
法定代表人姓名:林毅
注册资本:伍亿零捌佰零壹万捌仟玖佰陆拾圆整
经营范围:国内沿海、近洋及远洋货物、汽车、旅客运输 ,

海南?谥凉愣0、湛江航线危险品车滚装船运输 ,货轮运输 ,港口
装卸,水上客货代理 ,为船舶提供岸电、燃料物、淡水和生活供应 ,代
理人身意外险、货物运输险,物流,旅游项目开发,水上项目安全保障
服务,房地产投资 ,资产租赁 ,餐饮服务 ,百货 、工艺美术品及收藏品
零售。(一般经营项目自主经营,许可经营项目凭相关许可证或者批准
文件经营)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活
动 。)

成立日期:2002年
12月
06日
营业期限:2002年
12月
06日至
2052年
12月
06日
股票代码:SZ .002320

2、委托人之二

名称:海南港航控股有限公司
统一社会信用代码:91460000774276617D
公司类型:有限责任公司(国有控股)
住所:?谑斜鹾4蟮
96号
法定代表人姓名:林毅
注册资本:壹拾亿圆整
经营范围:港口装卸、仓储、水上客货代理服务;集装箱运


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海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿毓鹤什壑底什拦辣ǜ

输;外轮理货;产业租赁;港口工程建设;旅游项目开发;轻工产品加
工,为船舶提供岸电、燃物料、淡水和生活供应 ,代理人身意外险 、货
物运输险(仅限分支机构经营)。(一般经营项目自主经营 ,许可经营项
目凭相关许可证或者批准文件经营)(依法须经批准的项目,经相关部
门批准后方可开展经营活动。)

成立日期:2004年
12月
28日
营业期限:2004年
12月
28日至
2055年
12月
28日


2 、委托人之三

名称:?谛潞B侄陕胪酚邢薰
统一社会信用代码:91460100MA5RC6W571
公司类型:有限责任公司有限责任公司(非自然人投资或控

股的法人独资)
住所:海南省?谑行阌⑶鹾4蟮
157号
法定代表人姓名:林毅
注册资本:拾亿壹仟陆佰捌拾柒万零叁佰元人民币
经营范围:港口装卸 、水上客货代理,为船舶提供岸电、燃

物料、淡水和生活供应,代理人身意外险、货物运输险,产业租赁。(一
般经营项目自主经营,许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营)
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动 。)

成立日期:2015年
11月
18日
营业期限:2015年
11月
18日至长期


(二)产权持有单位概况

名称:海南港航控股有限公司
统一社会信用代码:91460000774276617D
公司类型:有限责任公司(国有控股)



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海南海峡航运股份有限公司拟资产收购事宜涉及?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿毓鹤什壑底什拦辣ǜ

住所:?谑斜鹾4蟮
96号

法定代表人姓名:林毅

注册资本:拾亿元人民币

经营范围:港口装卸 、仓储 、水上客货代理服务;集装箱运
输;外轮理货;产业租赁;港口工程建设;旅游项目开发;轻工产品加
工,为船舶提供岸电、燃物料、淡水和生活供应,代理人身意外险、货
物运输险(仅限分支机构经营) 。(一般经营项目自主经营,许可经营项
目凭相关许可证或者批准文件经营)(依法须经批准的项目,经相关部
门批准后方可开展经营活动。)

成立日期:2004年
12月
28日
营业期限:2004年
12月
28日至
2055年
12月
28日

(三)委托人与产权持有单位之间的关系

于本次评估基准日
2017年
7月
31日,新海轮渡为海峡股份的全资
子公司;海峡股份为港航控股的控股子公司 ,港航控股持有海峡股份


58.53%的股份。

(四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

除委托方 、产权持有单位以及国家有关部门 、监管机构及法律法规
规定的评估报告使用者外,本项目业务约定书未约定其他评估报告使用
者 。


二、评估目的

海峡股份拟以现金形式收购港航控股持有的新海港一期工程未回
购资产,为此  ,海峡股份、港航控股及新海轮渡三方共同委托正衡资产
评估有限责任公司,为该经济行为涉及的?谑行潞8燮悼突豕鲎奥


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头一期工程未回购资产在评估基准日的市场价值提供价值参考依据 。


本项目经济行为文件及批准情况:


1、海峡股份与港航控股签署的《发行股份购买资产框架协议》
(2016年
9月
10日);


2、海峡股份《总经理办公会议决议》(2017年
7月
12日审议通过)。


三、评估对象和评估范围

本项目评估对象为?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ逃
2015年
11月30日后建成并进入回购期的部分资产价值 ,不涉及债权债
务。


本项目评估范围为?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ逃
2015年
11月30日后建成并进入回购期的部分资产 ,主要包括南护岸、
绿化工程、部分升降桥、通信工程、海域使用权等
66项,账面原值
77,311,418.82元 ,账面净值
76 ,201 ,378.99元。具体见下表:

评估范围分类汇总表

金额单位:人民币元

序号资产类别单位数量账面原值账面净值
一房屋建(构)筑物小计项
5 13,124,207.26 13,080,891.72
1-1固定资产-房屋建筑物项
2 319,294.44 317,819.61
1-2固定资产-构筑物及其
他辅助设施

3 12,804,912.82 12,763,072.11
1-3固定资产-管道及沟槽项
---
二机器设备小计台(套)
544 52,340,256.56 51,618,392.26
2-1固定资产-机器设备台(套)
115 44,095,760.34 43,595,148.63
2-2固定资产-车辆辆
4 2,803,266.99 2,757,947.51
2-3固定资产-电子设备台(套)
425 5,441,229.23 5,265,296.12
三无形资产小计平方米
111,424.00 11,846,955.00 11,502,095.01
3-1海域使用权平方米
111,424.00 11,846,955.00 11,502,095.01
合计
77,311,418.82 76,201,378.99


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立信会计师事务所(特殊普通合伙)对本项目涉及的海南港航控股
有限公司相关资产进行了专项审计,并出具了无保留意见的专项审计报
告(报告号:信会师报字[2017]第
ZA16339号),本评估项目所涉及资
产是以经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的报表进行申报的,
上述资产的评估范围与委托评估的范围一致,委托评估对象和评估范围
与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。



(一)主要资产情况

本次待评估的资产为新海港汽车客货滚装码头一期工程于
2015年
11月
30日后建成并进入回购期的部分资产,主要包括南护岸 、绿化工
程 、部分升降桥 、通信工程 、海域使用权等
66项 。具体情况如下:

(1)已取得的权属证明文件
新海港一期工程属于
BT项目 ,根据相关协议 ,进入回购期之前的
资产所有权归中交四航局所有,进入回购期之后的资产所有权归项目业
主港航控股所有 。进入回购期后,港航控股在未付清全部回购价款之前,
如需处置新海港一期项目项下的权益 ,须征得中交四航局书面同意。


根据港航控股与中交四航局于
2015年签署的《?诟勐泶逯行母
区工程、新海港区汽车客货滚装码头投资及工程总承包(BT&EPC)项
目投资建设移交合同之新海港区汽车客货滚装码头一期工程回购协
议》 ,以及
2017年
7月
28日签署的补充协议,确定了本次交易涉及的
资产已进入回购期,所有权已转移至港航控股。


本次申报评估的四辆摆渡车均已取得权属证明,于本次评估基准
日,车辆登记在项目公司海南中交四航建设有限公司名下。

纳入本次评估范围的两宗海域使用权,港航控股已全额交纳海域使
用金并取得《海域使用权证》。


(2)资产被抵押、质押的情况
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无。


(3)关联担保情况
无。

(二)实物资产的分布情况及特点

纳入本次评估范围的实物资产可分为建(构)筑物类固定资产 、机
器设备类固定资产,均分布于新海港内,其中:


1 、建(构)筑物类固定资产

(1)建(构)筑物分布区域状况
港航控股委估范围房屋建(构)筑物类资产共
5项,包含门岗及征
稽值班室、设备间、南护岸工程、绿化工程和中水池等设施。均位于海
南省 ?谑形鞑 、粤海铁路轮渡南港码头北防波堤的北侧,陆路距?
市中心约
21km,于
2017年
5月建成  。


(2)主要房屋建筑物分布状况
建构筑物类资产共
5项,包含门岗及征稽值班室、设备间、南护岸
工程、绿化工程和中水池等设施。

其中房屋建筑物总共
2项,总建筑面积为
110平方米,均未办理房
屋产权证。包括砖混结构房屋
1项,建筑面积为
100平方米;钢结构房

1项,建筑面积为
10平方米。


(3)房屋建筑物装修状况
辅助用房大部分为普通装修,地砖地面或水泥地面 ,型钢墙体或加
气水泥砖围护,砖内外墙抹灰刷涂料,顶抹灰刷涂料,铝合金窗,普通
木门,水电设施及照明系统齐全。


(4)构筑物及其他辅助设施
构筑物由南护岸工程、中水池和绿化工程
3项构成。

(5)主要房屋建(构)筑物结构
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门岗及征稽值班室:门岗及征稽值班室为钢结构一层建筑物,建成

2017年
5月,建筑面积约为
100平方米 ,层高
3 .2米,账面原值为
290,407.06元,账面净值为
289,065 .66元,平面布置为长方形。结构形
式为钢结构,独立基。行静矢职逦Щ ,铝扣板吊顶 ,平屋面;门窗
主要采用铝合金门窗;楼地面为瓷砖 。安装部分为给照明、消防和监控 。


设备间:设备间为砖混结构 ,2017年
5月建成,建筑面积为
10平
方米 ,1层,建筑高度为
3.2米,账面原值为
28,887.38元 ,账面净值为
28,753.95元,该建筑采用条形基。、外墙采用蒸压加气混凝土砌块,
现浇混凝土楼板和屋面,采用铝合金门,水泥地面。安装部分为给排水 、
照明 、消防和监控。


南护岸:南护岸采用斜坡式结构,建成于
2017年
5月,账面原值

11,387,678.09元,账面净值为
11 ,350 ,857.93元 ,总长约
299.74米,
采用直接抛填开山石(含泥量≤10%)形成堤心,外侧护面采用
3t扭王
字块体,厚
1 .5m,护面垫层采用
200~300kg块石,厚
1m。坡脚安放单

3t扭王字块体,并设置
150~200kg块石护底 。


中水池:中水池为地下钢筋混凝土水池 ,容积为
100立方米,建成

2017年
5月,账面原值为
316,199 .73元,账面净值为
314,739 .19元 ,
采用钢筋混凝土砌筑 ,并进行了防水处理。



2 、机器设备类固定资产

(1)机器设备
纳入本次评估范围的机器设备共
13项
115台(套),主要包含升降
桥、安检仪、直流屏、电箱、低空照明灯及超远程投光灯等,设备技术
状况良好  。


(2)车辆
纳入本次评估范围的车辆为
4辆为金旅牌摆渡车,主要用于新海港
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区内接驳旅客使用,于
2016年
3月启用 ,目前正常在用。


(3)电子设备
纳入本次评估范围的电子设备主要为信息化一期硬件部分,包含:
服务器、交换机、电视、电脑、打印机、语音报价和显示一体机、第二
代身份证阅读器、两联琴式操作台、检票台、道闸机、圆弧斜角摆闸、
圆弧斜角翼闸及监控设备等
425台(套) ,电子设备状况基本正常。



(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

港航控股申报的无形资产是其拥有的
2宗海域使用权 ,《海域使用
权证书》分别为:国海证
2016B46010500115号和国海证
2016B46010500104号。该两宗用海是由原国海证
2014B46010500544号
海域使用权证注销后分拆而来。其中:

(1)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500115号)证载非
透水构筑物用海面积
8.2438公顷 ,一期已回购
5.5162公顷,故本次评
估范围为
2 .7276公顷非透水构筑物用海面积。


(2)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500104号)证载建
设填海造地用海面积
10.8992公顷,一期已回购
2.4844公顷非透水构筑
物用海。故本次应在
10 .8992公顷填海造地用海评估值的基础上,扣减
一期已回购的
2.4844公顷非透水构筑物用海价值。



(四)企业申报的表外资产的类型、数量

产权持有单位未申报表外资产 。



(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额(或者评估值)

纳入本次资产评估范围的全部资产申报数据 ,摘自立信会计师事务
所(特殊普通合伙)于
2017年
9月
28日出具的《海南海峡航运股份有


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限公司拟收购海南港航控股有限公司相关资产专项审计报告》(报告号:
信会师报字[2017]第
ZA16339号) 。


除此之外,未引用其他机构报告内容。


四、价值类型

根据评估目的、市场条件及被评估对象的自身特点,本次评估对市
场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求,故本次评估选取的价
值类型为市场价值。


市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额 。


五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是
2017年
7月
31日。


本资产评估基准日是由委托人确定的,主要考虑尽可能与交易双
方本次经济行为的时间安排接近,以保证评估结果有效服务于评估目
的 。


六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等 ,具体如下:


(一)经济行为依据


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1、海峡股份与港航控股签署的《发行股份购买资产框架协议》(2016

9月
10日);
2、海峡股份《总经理办公会议决议》(2017年
7月
12日审议通过) 。



(二)法律法规依据


1 、《中华人民共和国公司法》(根据
2013年
12月
28日第十二届
全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过《关于修改等七部法律的决定》第三次修正于
2014年
3月
1日起实施);


2 、《中华人民共和国合同法》(中华人民共和国主席令
9届第十五
号自
1999年
10月
1日起实施);
3 、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年
10月
28日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
4 、《中华人民共和国海域使用管理法》(2001年
10月
27日第九届
全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过);
5 、《中华人民共和国土地管理法》(2004年
8月
28日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);
6 、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(根据
2014年
07月


29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订);
7 、《国有资产评估管理办法》(国务院
1991年第
91号令);
8 、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第
36号);
9 、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第
378号);
10 、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理

方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号);
11 、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第
12号);
12 、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第
14号令);


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13 、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委第
3号令);
14 、《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》
(财政部 、国家工商总局
2009年
3月
30日财企[2009]46号);


15 、《中华人民共和国公司登记管理条例》(1994年
6月
24日中
华人民共和国国务院令第
156号发布,根据
2014年
2月
19日《国务院
关于废止和修改部分行政法规的决定》修订);


16、《公司注册资本登记管理规定》(国家工商行政管理总局令第
64号自
2014年
3月
1日起施行);
17、财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》
(财综[2007]10号);
18、海南省人民政府《关于海域使用权证换发国有土地使用权证
有关问题的批复》(2008年
5月
28日);
19、《海南省人民政府关于印发海南省海域使用权审批出让管理
办法的通知》(琼府[2015]9号);
20、《上市公司收购管理办法》(中国证券监督管理委员会令第
108号,2014年);


21、《信息披露业务备忘录第
15号——重大资产重组风险的披
露》(深圳交易所
2008年);
22、《信息披露业务备忘录第
16号——资产评估相关信息披露》
(深圳交易所
2008年);


23、《信息披露业务备忘录第
17号――重大资产重组预案审核关
注要点》(深圳交易所
2008年);
24、《会计监管风险提示第
5号——上市公司股权交易资产评估》
(中国证券监督管理委员会 ,2013年);
25 、其他相关的法律 、法规 、通知文件等。



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(三)评估准则依据


1 、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);
2 、中评协关于印发《资产评估职业道德准则》的通知(中评协
[2017]30号);


3 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——资产评估程序》的通
知(中评协
[2017]31号);
4 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——资产评估报告》的通
知(中评协
[2017]32号);
5 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——资产评估委托合同》
的通知(中评协[2017]33号);
6 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——资产评估档案》的通
知(中评协
[2017]34号);
7 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——利用专家工作及相关
报告》的通知(中评协
[2017]35号);
8 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——不动产》的通知(中
评协[2017]38号);
9 、中评协关于印发《资产评估执业准则
——机器设备》的通知(中
评协[2017]39号);
10 、中评协关于印发修订《企业国有资产评估报告指南》的通知
(中评协[2017]42号);
11 、中评协关于印发《资产评估机构业务质量控制指南》的通知
(中评协[2017]46号);
12 、中评协关于印发修订《资产评估价值类型指导意见》的通知
(中评协[2017]47号);
13 、中评协关于印发《资产评估对象法律权属指导意见》的通知


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(中评协[2017]48号);
14 、《海域评估技术指引》(国家海洋局,2013年
10月);
15、《企业会计准则
2006》(2006年
2月
15日财政部令第
33号)。



(四)权属依据


1 、海南港航控股有限公司《企业法人营业执照》;
2 、产权持有单位承诺函;
3 、产权持有单位提供的评估基准日资产评估申报表;
4 、海南港航控股有限公司《海域使用权证书》;
5 、海南港航控股有限公司《关于海域使用权评估范围的说明》;
6 、新海港汽车客货滚装码头一期工程投资建设协议 、回购协议 、

海域使用证书及相应付款凭证等资产权属证明文件复印件;
7 、其他相关资料。



(五)取价依据及其他参考资料


1、《海南省房屋建筑与装饰工程计价定额》(2011);
2、《海南省市政工程计价定额》(2011);
3、《海南工程造价信息》(2017年
7月);
4、海南省住房与城乡建设建设厅印发《关于调整社会保障费的通

知》(琼建定[2012]156号);
5、海南省住房与城乡建设建设厅印发《关于调整建筑工人人工单

价的通知》(琼建定[2016]326号);
6、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通

知》
(计价格[2002]10号);
7、计价格[2002]1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》;
8、国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费

管理规定》的通知(发改价字[2007]670号);


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9、海南省住房和城乡建设厅关于印发《关于建筑业营业税改征增
值税调整海南省建设工程计价依据的实施意见》的通知(琼建定〔2016〕
112号);


10、中国人民银行现行贷款利率;
11、国家建设部颁发的《房屋建筑物完损等级评定标准》及有关
房屋折旧年限的规定文件;
12、交通部交水发[2004]247 号文发布的《沿海港口建设工程
概算预算编制规定(2004 年)》及其配套定额;


13、交通部交基发(1997)246 号文发布的《疏浚工程概算、预
算编制规定》及配套定额《疏浚工程预算定额》和《疏浚工程船舶艘班
费用定额》;


14、交水站字[2009]4 号“关于调整《沿海港口水工建筑及装卸
机械设备安装工程船舶机械艘(台)班费用定额》、《内河航运工程船舶机
械艘(台)班费用定额》有关费用的通知;


15、建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008);
16、《海南省安装工程综合定额(常用册)》(2008);
17、主要材料价格参考
2017年
7月份?诘厍ㄉ韫こ滩牧霞鄹


2017年第
3期《交通部水运工程价格信息》;
18、《2017年机电产品报价手册》机械部科技信息研究院机电产
品价格信息中心、机械工业出版社;


19、港航控股提供的相关合同、技术协议、新海港汽车客货滚装
码头一期工程施工图预算、工程量变更签证、工程结算、财务决算资料
及其它技术资料;


20、同花顺
iFinD资讯终端;
21、评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料;
22、向有关经销商、互联网站询价;



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23、其他资料 。


七、评估方法

根据评估目的和企业实际资产状况,本次采用成本法对待评估资产
进行评估。


成本法是根据评估对象所在区域各种结构建筑物的社会平均建造
成本、前期工程及其他费用、管理费用、投资利息、开发利润来计算评
估对象重置价值的一种方法 。



(一)建(构)筑物类固定资产

成本法公式:

重置价值=建安工程费+前期工程及其他费用+投资利息+开发利润

评估价值=重置价值×综合成新率

(1)建安工程费的确定
本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及一般装
修)、给排水、采暖、电气(配电线路、照明器材)等工程的组成价值 。

不包括变配电设备、中央空调系统、火灾报警及灭火系统、电器仪表、
工艺管道等属于设备的价值。


委估资产的工程决算已经海南佳衡工程造价咨询有限公司审定,并
经海南誉成会计师事务所有限公司财务决算审核  ,本次评估范围内建筑
物类资产建成时间与评估基准日接近 ,本次评估依据工程决算的工程
量,按照人工价格变动及材料单价重新调整计算待估建筑物类资产的建
安工程费。


(2)前期工程及其他费用的确定
前期工程及其他费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单
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位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其他费用两个部分,根据誉成
会计师事务所进行的财务决算审核 ,并对港航控股所发的前期工程及其
他费用进行分析,最终确定其前期工程及其他费用。



(3)投资利息
投资利息应按计息本金和计息期即正常施工建设期占用资金的数
额计算,待估对象投资建设期按
2年计算,本次评估采用的利息率按评
估基准日中国人民银行颁布的现行贷款利率计算,即一至三年期贷款利

4.75%。


(4)开发利润
纳入本次评估范围内的房屋建(构)筑物资产,本次评估不计取开
发利润。


(5)成新率的确定
本次评估范围内房屋建筑物类资产为 ?诟坌潞8矍悼突豕
装码头一期工程相关房屋建(构)筑物 ,该项工程于
2017年
5月建成,
距本次评估的基准日
2017年
7月
31日仅
2个月 ,时间较短,通过现场
勘察,建筑物也无重大损伤,故本次评估范围内房屋建筑物类资产的成
新率取
100% 。


(6)评估值的计算
公式为:评估价值
=重置价值×成新率
(二)机器设备类固定资产

根据本次评估目的,按照持续使用原则 ,以市场价格为依据,结合
委估资产的特点,对设备类固定资产采用成本法进行评估。


公式:P=R
c×K

式中:P
—评估值

Rc —重置价值


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K —综合成新率

(1)重置全价的确定
根据港航控股设备的特点,在设备购置价的基础上,考虑该设备达
到正常使用状态下的费用综合确定,包括购置价 、运杂费 、安装调试费 、
其他费用和资金成本 。


重置价值=购置价+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本

(1.1)购置价
以市场价格扣除报价浮动因素,确定设备购价;或选用最近时期设
备报价资料或查阅近期的订货合同确定设备购价;对于市场查询不到有
关价格的设备 ,采用类比法,用类似设备的价格及价格变化趋势进行修
正,确定该设备购置价。


(1 .2)运杂费
参照购置合同及运输合同约定 ,或以购置价为基。萆Ъ
与设备使用地的距离以及设备重量和体积的不同,按相应运杂费率计
取。


(1.3)安装调试费
参照购置合同约定、安装合同、安装工程决算 ,或根据设备的特点、
重量、安装难易程度,以设备购置价为基。谰荨痘倒ひ到ㄉ柘钅
概算编制办法及各项概算指标》取费标准计取。


(1.4)其他费用
根据海南誉成会计师事务所有限公司的财务决算审核,并对港航控
股所发生的前期工程及其他费用进行分析 ,确定前期工程及其他费用占
建安工程造价比率 。


(1 .5)资金成本
根据合理建设工期 ,结合评估基准日执行的贷款利率 ,并按资金均
匀投入考虑。



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资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款年利
率×0.5×合理工期。

本次评估基准日为
2017年
7月
31日,根据中国人民银行公布的贷
款基准利率如下表:
中国人民银行公布的贷款基准利率

时间范围年利率%
一年以内(含一年)
4 .35%
一至五年(含五年) 4 .75%
五年以上
4 .90%

(2)成新率确定
本次委估设备均为新构建的设备,采用理论年限法确定成新率 。

理论成新率=(1-已使用年限/经济使用寿命年限) ×100%
或:
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%
(3)设备类资产评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
(三)无形资产—海域使用权

根据《海域评估技术指引》,通行的评估方法主要有成本法、收益
法、假设开发法、市场比较法、基准价格修正法。


(1)待估对象开发完成后形成非透水构筑物及陆地,目前 ?诟
新海港区汽车客货滚转码头项目尚未投入运营,其收益难以界定 ,无法
采用收益法评估 。

(2)当前的海域市场欠发达 ,目前市场上可供参考的交易案例有
“?谕迥虾C髦橛事指勐糜巫酆峡⑷斯さ悍啦ǖ坦こ滔钅俊保ㄓ煤
类型为旅游娱乐用海,用海方式为非透水构筑物)、“?谕迥虾C髦橛
轮港旅游综合开发人工岛邮轮码头和港池项目”(用海类型为旅游娱乐
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用海,用海方式为透水构筑物 、港池) 。按照《海域评估技术指引》的
要求,比较实例应与评估对象的用海类型相同,且位于相邻区域或类似
区域,交易时间应相近 ,数量不少于
3个 ,本评估对象用海类型为交通
运输用海,与比较实例的用海类型不同 ,且供参考的交易案例少于
3个 ,
因此也无法采用市场比较法进行评估。


(3)海南省目前还未制定海域基准价格,也无法采用基准价格修
正法。

(4)假设开发法是在预计海域开发完成后总价值的基础上 ,扣除
预计的开发成本 、利润和利息等,以价格余额来估算海域价格的一种方
法,适用于填海造地用海海域价格的评估。

本项目仅为一期工程一部分 ,不是一个完整个体,无法测算其价值,
加之非透水构筑物作为港区配套附属设施,本身没有创造价值的功能,
用海设施之上也无其它建设设施 ,没有附加的其它价值,因此评估对象
不适宜采用假设开发法。



5.成本法是以开发海域所耗费的各项费用之和为主要依据 ,加上正
常的利润、利息、税费等确定海域价格的方法,适用于新开发且缺少交
易实例的海域。

综上所述,根据评估对象的特点及评估目的等 ,本次评估仅能选用
成本法。其计算公式为:
成本法计算公式为:
P=(Q+D+B+I+T)×K

式中:
P ——待估海域价格;
Q——海域取得费用;
D——海域开发费用;
B——海域开发利息;



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I——海域开发利润;
T——税费;
K——海域使用年期修正系数。



八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行:

(一)评估准备阶段

与委托人洽谈,明确评估目的 、评估对象与评估范围 、评估基准日
等评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综
合分析和评价,接受委托 ,签订资产评估委托合同;确定项目负责人,
组成评估项目组,编制评估计划;辅导产权持有单位填报资产评估申报
表,准备评估所需资料。


(二)收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况 ,按照评估程序准则和其他相关规定
的要求,评估人员通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、
复核等方式进行调查验证,从各种可能的途径获取评估资料,核实评估
范围 ,了解评估对象现状 ,关注评估对象法律权属 。


(三)评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理 ,形成评定估算的依
据;根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件 ,选择适
用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析 、计算和判断,形成初
步评估结果 。


(四)编制和提交评估报告阶段

根据各评估小组对各类资产的初步评估结果,编制相关评估说明,
依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析 ,确定最终评估结论 ,撰写


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资产评估报告;根据相关法律 、法规 、资产评估准则和评估机构内部质
量控制制度,对资产评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审
核;与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进
行必要沟通;按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报
告 。


九、评估假设

由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。

面对不断变化的市 。约安欢媳浠诺挠跋熳什壑档闹种忠蛩 ,借
助于适当的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素暂时“凝固”在
某种状态下,以便资产评估师进行价值判断是必须的 。本项目评估假设
分为前提假设 、基本假设 、具体假设 。各项假设分述如下:

(一)前提假设


1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。



2、公开市场假设

公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的
资产,资产交易双方彼此地位平等 ,彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断  。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。



3 、持续使用假设

持续使用假设是假设被评估资产将按现行用途继续使用,并能够为


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所有者产生收益。它将为该资产的拥有者控制者带来一定的经济利益。


(二)基本假设


1、假设本次评估所依据的公开市场平稳、持续发展,不会出现较
大幅度的波动;


2  、假设产权持有单位所在的行业  、地区及中国社会经济环境不发
生大的变更,所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策
与现时无重大变化;


3、假设有关税赋基准和政策性收费等不发生重大变化;


4、假设本次评估未考虑基准日后存贷款利率的变化;


5、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对产权持有单位
造成重大不利影响。


(三)具体假设


1、对本次纳入评估范围内的资产,产权持有单位可以进行有效的
管理,且不存在权属争议;


2、新海一期工程项目立项、建设符合用海规划、土地规划及城市
规划,一期工程建成后可如期换发相应土地使用证及取得房屋所有权
证;

如果上述各项假设条件不成立,将对评估结论产生重大影响。根据
资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来经济
环境发生较大变化时,资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出
不同评估结论的责任 。


十、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则 ,本着


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独立、公正、科学、客观的原则 ,履行了资产评估法定的和必要的程序 ,
采用公认的评估方法 ,对?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪芬黄诠こ涛椿
购的部分资产价值进行了评估,得出在评估基准日2017年7月31日的如
下结论:

于评估基准日
2017年
7月
31日,?谑行潞8燮悼突豕鲎奥胪
一期工程未回购的部分资产价值为
7 ,415 .59万元(大写人民币
: 柒仟肆
佰壹拾伍万伍仟玖佰元整)
 ,评估减值
204 .55万元,减值率
2 .68% 。


资产评估结果汇总表

评估基准日:
2017年
7月
31日单位:人民币万元

项目单位数量
账面价值评估价值增减值增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
1 固定资产—房屋
建(构)筑物类

5 1,308.09 1,362.07 53.98 4.13
2 固定资产—机器
设备类

59 5,161.84 4,902.90 -258.94 -5.02
3 无形资产—海域
使用权

2 1,150.21 1,150.62 0.41 0.04
合计项
66 7,620.14 7,415.59 -204.55 -2.68

详细情况见《资产评估结果汇总表》和各项《资产评估明细表》 。


十一、特别事项说明

(一)现场勘查说明


1、在本次清查核实的过程中,对于港池疏浚工程及敷设于地下的
管道 、地基基础等地下隐蔽工程 ,因受其存在状态的限制,影响这部分
资产的直接勘察 、核实,我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集、
查阅企业提供的有关图纸、资料,向有关技术人员了解和核实资产的实
际使用状况和使用性能。



2、委估资产中涉及部分电缆及工艺管网等隐蔽工程,由于实际条


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件限制 ,评估人员通过现场勘查电缆和管网露出部分结合核查相关的技
术资料对其数量及状况进行了解、核实。


(二)权属不完备事项


1 、新海港一期工程所占用的土地系填海造地形成,于评估基准日
尚未取得《土地使用证》 。港航控股已全额交纳海域使用金并取得建设
填海用地用途的《海域使用权证》(国海证
2014B46010500534)。根据《海
南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批
复》规定 ,本次填海所形成的土地在日后按协议出让土地办理换证手续
时,土地出让金按照市场评估地价扣除海域使用金和实际投入的填海成
本计算。


?谑泄磷试淳忠丫吞詈T斓鼗环⑼恋刂な乱顺鼍呦嘤λ得。



2 、纳入本次评估范围的房屋建筑物 ,于评估基准日尚未取得《房
屋所有权证》。 ?谑凶》亢统窍缃ㄉ杈忠丫透酆娇毓煞坎敖ㄖ锏
产权登记事宜出具相应说明。



3、本次申报评估的四辆摆渡车均已取得权属证明,于本次评估基
准日,车辆登记在项目公司海南中交四航建设有限公司名下 。本次评估
未考虑后续车辆过户时发生的税费可能对评估结论的影响 。


(三)其他需要说明的事项


1 、港航控股申报的两宗海域使用权 ,主要是由原国海证
2014B46010500544号海域使用权证注销后分拆而来。其中:

(1)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500115号)证载非
透水构筑物用海面积
8 .2438公顷 ,一期已回购
5.5162公顷,故本次评
估范围为
2.7276公顷非透水构筑物用海面积。


(2)《海域使用权证书》(国海证
2016B46010500104号)证载建
设填海造地用海面积
10.8992公顷 ,一期已回购
2 .4844公顷非透水构


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筑物用海。故本次应在
10.8992公顷填海造地用海评估值的基础上,扣
减一期已回购的
2 .4844公顷非透水构筑物用海价值。



2、新海港一期工程属于
BT项目,根据相关协议,进入回购期之前
的资产所有权归中交四航局所有,进入回购期之后的资产所有权归项目
业主港航控股所有 。进入回购期后 ,港航控股在未付清全部回购价款之
前,如需处置新海港一期项目项下的权益,须征得中交四航局书面同意。


根据港航控股与中交四航局于
2015年签署的《 ?诟勐泶逯行母
区工程、新海港区汽车客货滚装码头投资及工程总承包(BT&EPC)项目
投资建设移交合同之新海港区汽车客货滚装码头一期工程回购协议》 ,
以及
2017年
7月
28日签署的补充协议,确定了本次交易涉及的资产已
进入回购期,所有权已转移至港航控股 。



3、本次评估结论为拟交易资产的含增值税价值 。



4、本次评估未考虑交易过程中可能发生的相关税费对评估结果的
影响。



5 、本次评估基准日后至本报告出具日 ,港航控股的法定代表人已
由林毅变更为林。潞B侄傻姆ǘù砣艘延闪忠惚涓费艉。



6、在评估基准日后、有效期以内,如果资产数量及作价标准发生
变化时,应按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时  ,应根据原评估方法对资产额进行相
应调整。

(2)当资产价格标准发生变化,对资产评估价值产生明显影响时 ,
委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

(3)对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑。

报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项以及期后重大
事项可能对评估结论产生的影响 。



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十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本资产评估报告只能由评估报告载明的资产评估报告使用者
使用 。资产评估报告的使用权归委托人所有,未经委托人许可 ,本评估
机构不会随意向他人公开 。


本资产评估报告包含的若干备查文件及评估明细表,亦构成本资产
评估报告的组成部分,与本报告正文是一个完整的整体 ,且备查文件、
评估明细表均不能单独使用 ,只能与资产评估报告正文配套使用方为有
效。


本资产评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律 、法
规的有关规定 ,并得到有关部门的批准 。


(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的 ,资产评估机
构及其资产评估师不承担责任。


(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外 ,其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。


(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等
同于评估对象可实现价格 ,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证 。


(五)未征得本评估机构同意并审阅相关内容 ,评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄 、引用或披露于公开媒体 ,法律 、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。


十三、资产评估报告日

资产评估报告日为
2017年
12月
29日 。



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